2020房企变阵?恒大赶超万科 华夏幸福跌出30强

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新浪财经 徐苑蕾

2020年的房地产行业经历了一场惊险的过山车——年初疫情突袭,售楼处停摆,销售额几乎归零;下半年“三条红线”管控横空出台,房企加紧供货回款,将全年销售成绩推向17万亿的新纪录。

随着行业进入存量时代,开发商之间的竞争或早已成定局。在恒大业绩会上,夏海钧说,“碧万恒”三巨头的地位基本难以撼动。

然而,不进则退,暗流依然在涌动。在2020年的房企“肉搏战”中,万科失守多年的“老二”位置,销售规模被恒大赶超。而两家重仓京津冀区域的房企——华夏幸福和远洋集团纷纷跌出30强,滨江集团和龙光集团则替补上位。

万科丢了老二宝座 华夏幸福跌出30强

国家统计局数据显示,2020年全国商品房销售额达到17.36万亿元,同比增长8.7%,增速比上年提高2.2个百分点。而绝大多数的头部房企去年销售规模均实现增长,且增幅跑赢了平均水平。

从行业格局来看,TOP30的阵营整体稳定,但也有部分房企排名出现变化。克而瑞数据显示,在2020年越发激烈的房企“肉搏战”中,万科被恒大迎头赶上,从销售榜的亚军跌落至季军。

根据财报数据,恒大和万科2020年销售规模分别为7233亿元和7042亿元,同比分别增长20.33%和11.62%,两家公司在2020年也进一步将TOP3的门槛提升至7000亿大关。

近几年来,万科虽然多次表态不争“规模老大”的位置,但公司各区域的销售失衡则犹如一把悬顶之剑,尤其是大本营南方区域陷入瓶颈期,更是成为万科亟待解决的头等大事。今年年初,郁亮内部发言,要求各区域板块要么“做冠军”,要么“抄作业”,各区域的销售压力迫在眉睫。

事实上,万科2020年的销售已见好转,11.62%的同比增幅远高于2019年的3.9%。南方区域的销售金额也同比增长18%至1502亿元,在万科销售金额中的占比略提升至21.33%。

但即便如此,万科依然丢了坚守多年的“老二”宝座,原因在于,在融资收紧、债务高企的背景下,过去一年,恒大出尽营销招式积极抢收,高调的打折促销活动几乎贯穿一整年。

此外,TOP30阵营中也出现了新的面孔,龙光集团从35位上升至23位,滨江集团由31位上升至27位。而华夏幸福和远洋集团则跌出了30强位置,分别从20位和25位跌至47位和36位。

华夏幸福和远洋集团都是重仓环京区域的房企。由于京津冀区域限购政策不断升级,这两家房企在华北区域的需求受到抑制,布局城市过于单一从而导致整体销售增速放缓。

财报数据显示,华夏幸福2020年房地产销售金额为505亿元,而上年为1029亿元,规模腰斩;远洋集团2020年销售金额为1310亿,与上年的1300亿基本持平。

销售乏力的TOP30强房企还有绿地控股和新城控股,两家公司销售金额分别为3584亿元和2510亿元,同比下跌7.63%和7.33%。“新城的下跌是在意料之中的,它和绿地之间的差别主要在于,前者是选择主动放慢节奏,而后者更多偏向于被动。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

对于新城和绿地的销售下滑,张波分析认为,新城进一步优化财务指标,尤其是降杠杆的目标非常明确,在此背景下通过转让项目股权、阶段性牺牲销售规模亦在情理之中。而对于绿地来说,也面临着较大的财务压力,尤其是手中有大量的大型自持类商业地产,更是对短期的财务形成较大压力,由此导致拿地和开发的节奏有所放缓。

截至2020年底,新城控股剔除预收账款后的资产负债率为74.12%,净负债率43.65%,现金短债比2.61倍,踩了一条红线。而绿地三个对应指标则分别为84.1%、139.2%和0.97倍,踩中三条红线属于“红档”房企。

恒大均价降1成 头部房企调低目标增速

整体来看,去年全年销售业绩创出新高,主要是由房价的不断走高所带动的。不过值得注意的是,在销售业绩增长的房企中,部分房企出现以价换量情况显著。

以中国金茂为例,公司销售规模为2311亿元,同比增幅高达43%。然而,2020年公司销售均价为20469元/平方米,相比起2019年的21485元/平方米下降1016元,降幅达到4.7%。

除此之外,中国恒大、佳兆业和旭辉集团的销售均价都出现明显下调,对应每平方米分别下降1336元、1639元和1653元。尤其是恒大,去年的销售均价降幅达到13%。

在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来,对于恒大这类第一梯队的房企来说,业绩规模已经达到较高水平,以价换量是为了维持当前的规模水平和排位。而对于佳兆业等中部阵营房企来说,以价换量更多的是为了实现冲刺业绩和规模扩张的目的。

另一方面,销售均价的下跌也与房企产品的结构有关。“例如金茂强化了在二线城市的布局,导致成交均价有所变化。”张波说。

在最近的房企业绩会上,融创中国董事会主席孙宏斌判断,新房销售市场将达到20万亿元,中国城市化率还有20个点的增长空间;旭辉控股董事长林中则坚定看多中国,看多房地产行业。

虽然房企高管们对行业依旧乐观,但不可回避的问题是,在市场下行叠加“三条红线”的管控之下,房企将面临降负债、促增长的双重挑战。

从2020年的目标完成率来看,在TOP30房企中,富力地产、融创中国和中南建设均未达标,完成率仅分别为91.32%、95.88%和97.32%。除此之外,在TOP30房企中,近一半的房企2021年业绩目标预增低于10%,整体目标增幅有所放缓。

具体来看,只有佳兆业、龙光、招商蛇口和金地集团4家房企明确将销售目标增速调定为15%以上,而阳光城、荣盛发展、融信集团等5家房企的目标增速则不到5%。

业内人士普遍观点认为,未来行业排名的变化会逐步减少,同时哪怕头部房企具有规模效应,但在同一梯队中的房企,销售规模也会存在较大落差,房企上升可能会更加困难。

张波预测,今年头部房企整体销量将依然和大盘保持同步增长,整体分化之下头部的稳定性相对更强。但即使是头部房企,今年合作开发的现象依然会增多,尤其在一二线城市的大型地块层面,通过合作的方式降低拿地门槛及风险,同时行业内兼并和项目的转让现象也会有所增加。

“头部房企普遍增速较低,业绩规模已经达到饱和状态,尽管再扩大规模,企业所能获得的边际利润的增加也并不突出,所以头部房企更倾向于选择拓展房产开发之外的项目,发展第二增长曲线。”陈霄表示。

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